Gå til Hovedinnhold Gå til Navigasjon

Kluge involvert i ny NOU med forslag om endring av bustadoppføringslovas garantiregler

Et utvalg nedsatt for å evaluere garantireglene i bustadoppføringslova avga sin utredning til Justis- og beredskapsdepartementet 27. juni 2016. Utvalgets leder var Herman Bruserud, førsteamanuensis ved Det juridiske fakultet i Oslo. Sekretær for utvalget var Kristine Møse, advokatfullmektig her i Kluge.

Les utredningen NOU 2016: 10 Evaluering av garantireglene i bustadoppføringslova

Statssekretær Gjermund Hagesæter mottar NOU 2016: 10 fra Herman Bruserud
Statssekretær Gjermund Hagesæter mottar NOU 2016: 10 fra Herman Bruserud

Ifølge bustadoppføringslova § 12 skal entreprenører stille en garanti hos en bank, forsikringsselskap eller lignende finansinstitusjon som sikkerhet for kontraktsmessig oppfyllelse ved oppføring av boliger eller fritidsboliger til forbrukere. I 2011 ble garantireglene skjerpet for å styrke forbrukerbeskyttelsen. Kravene til garantiens størrelse ble økt, og garantien skulle gjelde i fem år etter overtakelse. Utvalget har sammenholdt forbrukerbeskyttelsen ved dagens ordning med kostnadene ordningen påfører entreprenører. Her er utvalgets hovedanbefalinger:

Forsikringsordning. I dag er det bare visse finansinstitusjoner som kan tilby garantiproduktet i bustadoppføringslova § 12. Garantiordningen bør etter utvalgets syn suppleres med en forsikringsordning. Formålet med å innføre en slik alternativ form for sikkerhetsstillelse er ikke å utvide forbrukers krav på utbetaling. Hensikten er først og fremst å øke konkurransen i markedet ved å gi nye aktører innenfor forsikringsbransjen muligheten til å tilby et parallelt produkt til entreprenører, se utredningens kapittel 7.3.

Sikkerhetsstillelsens lengde. Dagens ordning binder opp mye likviditet som entreprenører kunne brukt på nye boligprosjekter. Et enstemmig utvalg mener at kravene til sikkerhetsstillelsens lengde etter overtakelse bør reduseres til to år. En slik endring vil kunne oppnå en betydelig kostnadsreduksjon for entreprenører, samtidig som forbrukerbeskyttelsen ikke antas å bli svekket i særlig grad. At den absolutte reklamasjonsfrist i bustadoppføringslova er fem år, er ikke et avgjørende argument for å opprettholde dagens femårige garanti, se utredningens kapittel 7.4.4.1.

Sikkerhetsstillelsens størrelse. Av ulike grunner bør kravene til sikkerhetsstillelsens størrelse ikke endres. Et mindretall i utvalget mener imidlertid at kravene bør skjerpes i perioden etter overtakelse for å styrke forbrukervernet, se utredningens kapittel 7.4.4.2.

Tidspunktet for sikkerhetsstillelse. Entreprenører må ofte ta visse forbehold når det inngås avtale med forbrukere om oppføring av bolig, for eksempel forbehold om innvilgelse av byggelån eller igangsettingstillatelse. Det bør innføres en uttrykkelig regel om at entreprenørers plikt til å stille garanti som hovedregel inntrer ved avtaleinngåelse, men at unntak gjelder der entreprenør eller forbruker har tatt visse forbehold i avtalen, se utredningens kapittel 7.4.4.3.

Avhendingslova. Utvalget har sett tendenser til omgåelse av bustadoppføringslova § 12. Flere entreprenører velger å selge nybygg etter reglene i avhendingslova. Det bør derfor innføres en ny bestemmelse i avhendingslova som pålegger entreprenører å stille sikkerhet ved salg av nyoppført bolig, se utredningens kapittel 7.6.2.