Gå til Hovedinnhold Gå til Navigasjon
hus

Høyesterettsdom om ansvarlig søkers erstatningsansvar og «Bori-ansvaret»

Høyesterett har nylig avsagt dom (HR-2020-312-A) hvor et arkitektfirma, som var ansvarlig søker, ble holdt erstatningsansvarlig for boligkjøperes tap som følge av feil ved nyoppførte boliger. Dommen innebærer en avklaring, men også en skjerpelse, av ansvarlig søkers ansvar i et byggeprosjekt. I tillegg rydder Høyesterett opp i det såkalte Bori-ansvaret, som har vært omdiskutert etter dommene i Rt-2015-276 (Bori-dommen) og HR-2017-1834-A (Bori II- eller brancelledommen). Kluge, ved advokat Steffen Asmundsson, representerte Arkitektbedriftene i Norge som partshjelper i den siste saken, og dessuten den ansvarlig kontrollerende, som ble frifunnet for erstatningsansvar, i saken fra 2017.
Offentlig sektor Fast eiendom Tvisteløsning

Det første spørsmålet i saken var om det forelå brudd på den såkalte «påse-plikten» i plan- og bygningsloven § 23-4 om at ansvarlig søker skal påse at alle oppgaver i byggeprosjektet er belagt med ansvar. I saken var det ikke meldt inn en ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner. Kommunen hadde – tilsynelatende ved en skrivefeil – lagt dette ansvaret på arkitektfirmaet da kommunen innvilget rammetillatelse, og reagerte ikke på at det i informasjonen fra ansvarlig søker for øvrig fremgikk at det ikke var noen ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner i prosjektet. Også tiltakshaver og ansvarlig utførende hadde gjort feil i saken, men ingen av disse var søkegode.

Høyesterett bygger ansvaret på en streng plikt for ansvarlig søker til å sørge for at alle oppgaver er belagt med ansvar senest i søknad til kommunen om igangsettingstillatelse. Dette gjelder selv om riktig informasjon om ansvarsdekning fremgår av gjennomføringsplanen som ligger ved søknaden, og selv om kommunen ikke oppfyller sin egen plikt etter plan- og bygningsloven § 21-4 andre ledd til å påse at alle områder er ansvarsbelagt. Etter plan- og bygningsloven § 23-1 er det tiltakshaver som har ansvar for å inngå avtaler om å videreføre sitt ansvar til ansvarlige foretak, og som skal sitte med ansvaret «alene» dersom det er områder som ikke er dekket med ansvar. Heller ikke dette var til hinder for at ansvarlig søker ble holdt erstatningsansvarlig.

Høyesterett presiserer at ansvarlig søker verken er ansvarlig for innholdet i, eller utføringen av, de andre aktørenes oppgaver i et byggeprosjekt. Samtidig innebærer dommen at ansvarlig søker likevel kan bli erstatningsansvarlig for feil disse gjør dersom feilene hadde vært unngått hvis ansvarlig søker hadde sørget for komplett ansvarsbelegging.

Det andre spørsmålet i saken var om pliktbruddet skulle medføre erstatningsansvar overfor boligkjøperne. Høyesterett tok utgangspunkt i de tidligere såkalte Bori-dommene fra 2015 og 2017. Disse gir anvisning på en «bredere vurdering», som det tidligere har vært omdiskutert hvordan skulle relateres til de alminnelige erstatningsvilkårene. Høyesterett rydder opp i tidligere uklarhet og uttaler at det ikke finnes noe eget «Bori-ansvar». Den «brede vurderingen» er kun er en anvendelse av vanlig erstatningsrett, nærmere bestemt erstatningsrettslig vern. Dette er igjen nært beslektet med adekvansspørsmålet og spørsmålet om ansvarsgrunnlag.

I den konkrete vurderingen mente Høyesterett at saken var sammenlignbar med Bori-dommen fra 2015, hvor det ble ilagt ansvar. Det ble lagt særlig vekt på at forbrukere som kjøper boliger under oppføring har en særlig sterk og berettiget forventning om at kvalitetskravene i lov og forskrift er oppfylt og at de sentrale oppgavene i prosessen er belagt med ansvar. Høyesterett sa seg dermed enig i at ferdigattesten på mange måter er ment for boligkjøperne.

Erstatningsansvar overfor boligkjøpere etter plan- og bygningsloven har tidligere bare blitt pålagt ansvarlig kontrollerende som uttrykkelig har gått god for kvaliteten av et bygg som senere har vist seg å ha feil og mangler. I denne dommen blir dette ansvaret pålagt ansvarlig søker, en aktør som kun opptrer som utbyggers kontaktpunkt med kommunen, men som ikke selv innestår for byggets tilstand. Dette innebærer en skjerpelse av ansvarlig søkers ansvar i forhold til tidligere praksis. Dommen utgjør dessuten en utvidelse av tredjeparts vern etter informasjonsansvaret som hittil kun har omfattet ansvar for positivt uriktig informasjon. Ansvaret i den foreliggende saken gjaldt en unnlatelse av å søke om ansvarlig prosjekterende, noe som ledet til en uriktig ferdigattest. Dette skyldtes imidlertid ikke ansvarlig søker alene, men vel så mye feil gjort av kommunen, tiltakshaver og ansvarlig utførende.

Spørsmålet om årsakssammenheng var ikke tema for behandlingen i Høyesterett. Dette vilkåret må alltid vurderes i saker om erstatningsansvar, og vil være sentralt i fremtidige saker ved at man er nødt å påvise at tapet ville vært unngått ved korrekt ansvarsdekning for å ha krav på erstatning.

Utfallet i saken gir grunn til å tro at mange foretak vil revurdere oppdrag som ansvarlig søker når de ser hvilken risiko det kan føre med seg. Økt ansvar vil få betydning både for tidsbruk og pris på oppdrag som ansvarlig søker.

Ansvarlig søker risikerer etter dette en hverdag hvor man i boligprosjekter må forholde seg til mangelskrav fra boligkjøpere som har gitt opp å gå på selger eller der selger er gått konkurs, og må dermed bruke mer tid på å håndtere mangelskrav. Dette medfører at ansvarlig søker må være særlig varsom med å påta seg slike oppgaver der de andre aktørene i prosjektet har usikker økonomisk stilling eller ikke fremstår som tilstrekkelig seriøse. I tillegg må ansvarlig søker fortløpende vurdere om man skal frasi seg ansvaret dersom tiltakshaver ikke sørger for å inngå avtaler med ansvarlige foretak på alle nødvendige områder.

I dommen legges det også uttrykkelig vekt på muligheten til forsikring i den konkrete saken. Det er altså Høyesteretts bevisste valg at resultatet vil føre til økt press på forsikringsordninger og høyere forsikringspremier for rådgivere i byggebransjen. Dette vil igjen øke byggekostnadene, noe det til sist er boligkjøperne som må betale for – men dette vil da medføre en pulverisering av tapet. I stedet for at den enkelte uheldige boligkjøper må dekke tapet alene, vil kostnaden deles på alle boligkjøpere.