Gå til Hovedinnhold Gå til Navigasjon

Ny dom fra Høyesterett om erstatningsansvar for ansvarlig kontrollerende etter plan- og bygningsloven

Høyesterett har nylig avsagt en dom som frifinner ansvarlig kontrollerende for erstatningskrav ved brudd på reglene i plan- og bygningsloven. Kluge representerte den ansvarlig kontrollerende i Høyesterett. Dommen innebærer en avklaring av vilkårene og en klar avgrensning av omfanget av det ansvaret som Høyesterett oppstilte i den såkalte Bori-dommen i Rt. 2015 s. 276.
Eiendom og entreprise Fast eiendom

I Bori-dommen fra 2015 etablerte Høyesterett for første gang et privatrettslig erstatningsansvar overfor tredjepart ved brudd på den ansvarlig kontrollerendes plikter etter plan- og bygningsloven. Dommen åpnet imidlertid for tvil knyttet til rekkevidden av et slikt ansvar. I tillegg har det vært reist betydelig kritikk mot dommen.

Høyesterett avsa den 28. september 2017 (HR-2017-1834-A) en ny dom om samme ansvarsform i en sak som var sluppet inn til behandling for å avklare rekkevidden for ansvaret etter Bori-dommen.

Saken gjaldt oppføringen av en enebolig med en hybelleilighet som skulle tilfredsstille kravene i teknisk forskrift (TEK) til branncelle. Eieren ønsket imidlertid en løsning med spotlys som medførte at brannskillet mellom hybelleiligheten og resten av huset ble brutt, i strid med de godkjente plantegningene.

På tross av at den ansvarlig kontrollerende var klar over at det forelå brudd på TEK, sendte han inn kontrollerklæringer hvor det uriktig ble oppgitt at det ikke forelå «feil og mangler ved fagområder som hindrer ferdigattest». Kommunen utstedte deretter ferdigattest.

Boligen ble tatt i bruk i 2006 og senere solgt i 2008 og 2012. I 2013 oppdaget tredje eier det manglende brannskillet og reklamerte til selgers eierskifteforsikringsselskap Protector Forsikring ASA, som utbetalte prisavslag for utbedring av manglene.

Protector fremmet deretter regresskrav på erstatning mot den ansvarlig kontrollerende basert på det ulovfestede erstatningsansvaret som oppstilles i Bori-dommen. Det var ubestridt at det forelå uaktsomhet fra den ansvarlig kontrollerendes side, samt at det forelå årsakssammenheng og økonomisk tap.

Høyesteretts flertall kom likevel til at den ansvarlig kontrollerende ikke var erstatningsansvarlig. Dommen er avsagt under dissens 4-1 og med en særmerknad.

Flertallet presiserer innledningsvis at Bori-dommen avklarer to utgangspunkter:

1) Selv om pliktene for den ansvarlige etter plan- og bygningsloven i første rekke gjelder overfor tiltakshaveren og det offentlige, kan feil som den ansvarlige begår under utførelsen av sitt oppdrag, også gi grunnlag for ansvar overfor tredjemann.

2) Den ansvarlige etter plan- og bygningsloven kan ha erstatningsansvar for slike feil etter reglene om erstatning utenfor kontrakt. Det gjelder selv om skadelidte også kan ha mulighet til å gjøre krav gjeldende overfor sin kontraktspart eller tidligere kontraktsledd etter kontraktsrettslige regler.

Flertallet legger til grunn at det må foretas «en nærmere vurdering» av om det er grunnlag for erstatningsansvar for ansvarlig kontrollerende i dette tilfellet, selv om det foreligger uaktsomhet og selv om feilene i kontrollerklæringen utgjorde et grovt brudd på pliktene overfor kommunen.

Denne vurderingen må i følge Høyesterett bygge på den faktiske situasjonen, de hensynene som gjør seg gjeldende, og de rettslige utgangspunktene som følger blant annet av Bori-dommen. I tillegg vil tapssituasjonen, karakteren av pliktbruddet og de interesser som beskyttes og håndhevingssynspunkter inngå i en slik «bredere» vurdering.

I dommen vektla Høyesterett særlig at de faktiske konsekvensene av feilene var vesentlig annerledes enn i Bori-dommen. Den gjaldt et bygg med massive feil og mangler som var uegnet for beboelse, og som hadde så store mangler med hensyn til lovbestemte krav at disse ville gitt grunnlag for heving av kjøpet.

Den siste saken dreier seg derimot om mangler som ikke kunne gitt grunnlag for heving av kjøpet og som kunne utbedres ved relativt begrensede kostander. I tillegg skjedde salget lenge etter at kontrollerklæringene var avgitt og etter at huset var solgt flere ganger. Kjøperne og Protector hadde dermed ikke i samme grad som borettslaget i Bori-saken en rimelig og berettiget grunn til å stole på at ferdigattesten ga riktige opplysninger.

Når det oppstilles en bred og konkret vurdering i tillegg til de alminnelige erstatningsvilkår, etablerer Høyesterett en høyere terskel for ulovfestet erstatningsansvar enn det som ellers gjelder. Den dissenterende dommeren fastslår at flertallet med dette oppstiller «andre prinsipper enn det som følger av alminnelig erstatningsrett».

Gjennom en slik begrensning av ansvaret, imøtekommer flertallet i Høyesterett en del av kritikken mot Bori-dommen. Etter vårt syn innebærer den nye dommen at et slikt erstatningsansvar bør forbeholdes de tilfellene hvor det vil være særlig urimelig at ansvar ikke kan gjøres gjeldende, slik tilfellet var etter faktum i Bori-dommen. Utgangspunktet vil derfor være at en kjøper som oppdager mangler for det første kan holde seg til sin selger. Et ev. krav mot ansvarlig kontrollerende, må som hovedregel bygge på direkte misligholdskrav etter reglene i avhendingsloven § 4-16 og bustadoppføringslova § 37. Kun i unntakstilfeller vil et erstatningskrav utenfor kontrakt mot den ansvarlig kontrollerende for brudd på plikter etter plan- og bygningsloven gå lenger enn dette, og bestemmelsen får dermed preg av å være en «sikkerhetsventil».

Saken reiste også en omgåelsesproblemstilling. Siden direktekrav etter avhendingsloven § 4-16 i utgangspunktet var utelukket fordi den absolutte reklamasjonsfristen på fem år var utløpt, ble det anført at det ville innebære en omgåelse av lovgivers risikofordeling mellom partene dersom domstolene åpner for et ulovfestet erstatningsansvar på samme grunnlag uten den samme begrensning i tid. Dette momentet ble ikke avgjørende for resultatet siden det uansett ikke forelå ansvar, og flertallet kommenterer ikke anførselen. Imidlertid har både særmerknaden og dissensen uttalelser som klart indikerer at man støtter et slikt syn og at lovgivers tidsbegrensning av ansvaret bør gi føringer på hvor langt domstolene bør gå i å ilegge erstatningsansvar på ulovfestet grunnlag.

Les dommen - Norges Høyesterett - HR-2017-1834-A (PDF fra Lovdata)