Gå til Hovedinnhold Gå til Navigasjon

Eksklusivitetsklausuler i leiekontrakter –kan være i strid med konkurranseloven

Eksklusivitetsklausuler i leiekontrakter er ikke upraktisk. Særlig ved utbygging og etablering av nye kjøpesentre er slike bestemmelser utbredt. Formålet er gjerne å sikre at senteret tiltrekker seg viktige leietakere (såkalte «ankerbutikker»), som igjen bidrar til økt kundegrunnlag, økt omsetning og flere attraktive leietakere til senteret.
Eiendom og entreprise Fast eiendom Konkurranse-, EØS- og statsstøtterett

I sak C-345/14 avga EU-domstolen den 26. november 2015 en rådgivende uttalelse til latviske domstoler vedrørende anvendelsen av forbudet mot konkurransebegrensende avtaler på eksklusivitetsbestemmelser i leiekontrakter. Avgjørelsen gjelder direkte art. 101 i Traktaten om den Europeiske Unions Virkeområde (TEUV), som tilsvarer konkurranseloven § 10; forbudet mot konkurransebegrensende avtaler. Saken gjaldt Maxima Latvija, en større forhandler av dagligvarer, som var bøtelagt av konkurransemyndighetene i Latvia for å ha inngått leieavtaler der selskapet som ankerleietaker («anchor tenant») hadde rett til å motsette seg at andre, herunder konkurrerende aktører, fikk adgang til å leie lokaler i samme kjøpesenter.

EU-domstolen slår i uttalelsen fast at en avtalebestemmelse i en kommersiell leiekontrakt som nevnt, ikke i seg selv skal anses for å ha et konkurransebegrensende formål. Avgjørende for avtalens lovlighet er om avtalen fører til konkurransebegrensende virkninger, hvilket beror på om avtalen i «vesentlig omfang» bidrar til markedsavskjerming. Dette forutsetter en vurdering av flere forhold, herunder avtalens økonomiske og rettslige kontekst, konkurrerende aktørers realistiske og konkrete muligheter til å entre markedet, konkurransevilkårene i markedet samt den kumulative effekten av avtalen sammen med tilsvarende avtaler i markedet.

Det er grunn til å anta at leieavtaler med eksklusivitetsklausuler kun unntaksvis vil være i strid med konkurranseloven, fordi det i de fleste markeder vil være tilstrekkelig tilgang til lokaler. EU-domstolens uttalelse er likevel en viktig påminnelse om at eksklusivitetsklausuler i leiekontrakter bør underlegges konkurranserettslig vurdering før kontraktsinngåelse.